El proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda ha recibido su aprobación definitiva en el pleno del Senado, tras un debate marcado por la cercanía de las elecciones municipales y autonómicas del próximo 28 de mayo. La normativa ha salido adelante en la Cámara Alta sin modificaciones en el texto que llegó del Congreso de los Diputados con los votos a favor del PSOE, ERC, EH Bildu y partidos de la Izquierda Confederal (134 votos a favor, 117 en contra y una abstención).
Han votado en contra, entre otros PP, PNV, Junts per Catalunya, Cs, Vox o UPN, que sostienen distintas versiones de que la nueva norma invade competencias, genera inseguridad jurídica, permite la okupación, desincentiva la puesta en el mercado de viviendas en alquiler o que supone injerencias a la propiedad privada.
Entre las principales medidas de la Ley de Vivienda establece el control de los alquileres en aquellas zonas que se declaren tensionadas, crea un nuevo índice de referencia para actualizar las rentas, nuevos incentivos fiscales o la posibilidad de gravar las viviendas vacías.
También regulará los desahucios, las ayudas al acceso a la vivienda social y asequible, o la creación de un parque público de vivienda asequible. Te contamos qué medidas entran en vigor desde su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE), en un plazo máximo de 15 días, y cuáles tendrán que esperar a los informes de la CCAA y ayuntamientos para controlar la subida de precios del alquiler, o cuándo será el primer año fiscal con las nuevas desgravaciones.
Las medidas de la Ley de Vivienda que entran ya en vigor
Tope a la actualización de las rentas del alquiler
Una de las medidas que aparecen en la Ley de Vivienda ya se encuentra en vigor. Se trata del tope en el incremento anual del precio de la renta en la renovación de los contratos vigentes de alquiler de viviendas. Desde el pasado marzo de 2022, entre las medidas económicas para contener el impacto de la guerra en Ucrania, el Índice de Precios al Consumo (IPC) ha dejado de ser el índice de referencia en la actualización de los alquileres.
Hasta el 31 de diciembre de 2023, la actualización anual del contrato de alquiler no podrá superar el 2% de subida, tanto para grandes tenedores como para pequeños propietarios, salvo pacto entre partes entre el arrendador particular y su inquilino.
Esta tope se incrementará un punto a todos los contratos durante todo 2024, hasta el 3% de subida y a partir de 2025 se aplicará un nuevo Índice de Alquiler, que tendrá que preparar el Mitma junto al INE.
Información mínima en operaciones de compra y alquiler de vivienda
Entre los cambios que llegan al mercado de forma inmediata tras la publicación en el BOE de la normativa destacan los que contempla el artículo 31, un artículo que ha hecho saltar las alarmas en el negocio inmobiliario.
Se trata del artículo que detalla la información mínima que debe ofrecerse ahora en las operaciones de compraventa y alquiler de viviendas y que incluye tanto información sobre los inmuebles como de sus propietarios, y que deben suministrar los intermediarios de las operaciones si así lo requiere el potencial comprador o inquilino.
Entre esa información se encuentran las condiciones económicas de la operación (precio total y conceptos en éste incluidos, así como las condiciones de financiación o pago), las características esenciales de la vivienda y del edificio (como la cédula de habitabilidad, la acreditación de la superficie útil y construida de la vivienda, el certificado de eficiencia energética, los servicios de los que dispone el edificio o la antigüedad del mismo). Pero también incluye un punto controvertido: entre la información que puede solicitar el potencial inquilino está la “identificación del vendedor o arrendador y, en su caso, de la persona física o jurídica que intervenga, en el marco de una actividad profesional o empresarial, para la intermediación en la operación”. Además, contempla sanciones económicas por incumplimiento.
Según explican asociaciones, agentes de la propiedad, despachos de abogados y partidos de la oposición a idealista/news, este punto de la Ley de Vivienda aumentará el trabajo burocrático y administrativo de los agentes inmobiliarios, obligándoles a contar con un consentimiento expreso de los propietarios de los inmuebles para no vulnerar la normativa de protección de datos, dificultando así su labor. Además, podría provocar una ralentización de las operaciones inmobiliarias y podría lastrar el negocio de las pequeñas agencias, provocando su desaparición en algunos casos. Muchas voces del sector consideran que este nuevo escenario que debe afrontar el negocio inmobiliario es excesivo, a la par que arriesgado.
Prórrogas extraordinarias de los contratos de alquiler para vulnerables
La Ley por el derecho a la vivienda incluye una modificación del artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) que establece una prórroga obligatoria o tácita del contrato de alquiler que entra en vigor desde ya. En concreto, la normativa contempla que el arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria de un año si acredita una situación de vulnerabilidad social y económica y siempre que el arrendador sea un gran tenedor de viviendas (esto es, que disponga de 10 o más inmuebles en términos generales o 5 o más si se trata de una zona declarada como mercado tensionado).
En concreto, la normativa detalla que “podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición establecida en la Ley por el derecho a la vivienda, salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento”.
Recargo en el IBI a las viviendas vacías
También entra en vigor con efectos inmediatos el recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) en el caso de viviendas que lleven al menos dos años vacías recogidas en la disposición final tercera de la normativa. Un recargo que podría alcanzar el 150%.
En ella, “se modula el recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI, que podrá aplicarse a aquellas viviendas vacías durante más de dos años, con un mínimo de cuatro viviendas por propietario, salvo causas justificadas de desocupación temporal, tasadas por la Ley. Asimismo, se establece el incremento del recargo actualmente situado en el 50% de la cuota líquida del IBI hasta un máximo del 150%, en función de la duración de la desocupación y del número de viviendas también desocupadas que sean del mismo titular en el término municipal, con el objetivo de que tenga un mayor efecto en la optimización del uso del parque edificatorio residencial y refuerce el instrumento de los Ayuntamientos para hacer frente a situaciones de vivienda desocupada a través de la fiscalidad”.
Según especifica la ley, “el recargo, que se exigirá a los sujetos pasivos de este tributo, se devengará el 31 de diciembre y se liquidará anualmente por los ayuntamientos, una vez constatada la desocupación del inmueble en tal fecha, juntamente con el acto administrativo por el que esta se declare”.
Medidas relativas al régimen de vivienda protegida o ‘incentivada’
Otras medidas de aplicación inmediata son las referentes a la vivienda protegida, incluidas en el artículo 16 de la normativa, como por ejemplo que “las viviendas protegidas estarán sometidas a un régimen de protección pública permanente con las salvedades que excepcionalmente pueda prever la normativa autonómica en caso de que exista causa justificada debidamente motivada para su descalificación o para el establecimiento de un plazo de calificación con la fijación del número de años de esta, que como mínimo deberá ser de 30 años”. Además, su venta o alquiler estarán sujetos a la previa autorización de la Comunidad Autónoma donde se encuentre el inmueble.
Lo mismo sucede con el artículo 17, que versa sobre vivienda asequible incentivada, y establece que “los poderes públicos, en el ámbito de sus respectivas competencias, podrán impulsar la existencia de viviendas asequibles incentivadas”, así como aplicar límites de precios o destinar estos inmuebles a personas que no puedan acceder a una vivienda a precios de mercado.
La vivienda asequible incentivada es “aquella vivienda de titularidad privada, incluidas las entidades del tercer sector y de la economía social, a cuyo titular la Administración competente otorga beneficios de carácter urbanístico, fiscal, o de cualquier otro tipo, a cambio de destinarlas a residencia habitual en régimen de alquiler a precios reducidos, o de cualquier otra fórmula de tenencia temporal, de personas cuyo nivel de ingresos no les permite acceder a una vivienda a precio de mercado”, afirma el texto.
Pago por medios electrónicos
Otra modificación de la LAU, en este caso del artículo 17, es la que establece que los pagos de las rentas del alquiler se pagarán en términos generales a través de medios electrónicos para los contratos que se firmen a partir de ahora. Con una excepción: “cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a solicitud de esta, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada”.
Figura del gran tenedor de viviendas
Se entiende la definición de carácter general del concepto de “gran tenedor”, como la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2 , como ya se recogió en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, de medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al covid-19, acotándose en el texto de la Ley a aquellos inmuebles y superficie que sea de uso residencial.
Si bien, se especifica que tal definición general podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado, pudiendo alcanzar a titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial que estén ubicados en dichos entornos, que quedan supeditadas a la declaración por parte de la Administración competente, en este caso las comunidades autónomas.
Gastos de honorarios de gestión inmobiliaria
En la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda, se realizan diferentes modificaciones de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Entre ellas, la obligación de que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato sean a cargo del arrendador.
Cambios en los desahucios, ejecuciones hipotecarias y subasta de inmuebles
El texto introduce cambios de calado en el procedimiento de desahucios, de ejecución hipotecaria y en la subasta de inmuebles en situaciones de vulnerabilidad. Contamos con los expertos del despacho de abogados de Cuatrecasas para exponer los aspectos contenidos en la norma:
Procedimiento de desahucio
Las principales medidas son las siguientes:
- Se dará traslado en todo caso a las Administraciones públicas competentes, y sin necesidad por tanto de consentimiento de los interesados, de la resolución que fije la fecha del lanzamiento para comprobar la situación de vulnerabilidad de quienes ocupen la vivienda.
- Se impone al demandante la obligación de indicar si el inmueble constituye o no vivienda habitual del ocupante, si es o no gran tenedor de vivienda y, en tal caso, la de acreditar esta circunstancia mediante certificación del Registro de la Propiedad con la relación de sus propiedades. En caso de que el demandante sea gran tenedor de vivienda, se le impone la carga de acreditar si el ocupante de la vivienda se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.
- Se establece un requisito de admisibilidad de la demanda en los casos en que el demandante sea gran tenedor de vivienda, la vivienda sea la habitual del ocupante y éste se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, consistente en que previamente haya habido un procedimiento de conciliación o intermediación entre las partes, que será establecido por las Administraciones Públicas competentes.
Se amplía el ámbito de protección cuando se identifiquen situaciones de vulnerabilidad. Mientras que en la redacción vigente de la LEC la protección alcanza exclusivamente a personas vulnerables en procedimientos de desahucio (por impago de renta o expiración del plazo) en casos de arrendamiento (ordinario o financiero o en aparcería), la reforma amplía esa protección a personas vulnerables que se pretenda desahuciar de su vivienda habitual en procedimientos (i) de recuperación de una finca, rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca; (ii) que pretendan la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute; e (iii) instados por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, que demanden la efectividad de esos derechos frente a quienes se opongan a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación. Asimismo, se amplía el concepto de persona vulnerable incrementando los criterios de renta para ser calificado como tal y se establece que el juez deberá atender como criterio adicional para establecer la vulnerabilidad a situaciones personales, como p.ej. que residan menores de edad.
- Se establece un sistema de decisión por el tribunal sobre la eventual suspensión del procedimiento de desahucio previa valoración ponderada y proporcional del caso concreto frente a la suspensión automática por el Letrado de la Administración de Justicia prevista actualmente.
- Se amplían los plazos de suspensión de los procedimientos de desahucio a 2 meses para las personas físicas y 4 para las personas jurídicas (frente a los plazos de 1 y 3 meses actuales).
Ejecución de bienes hipotecados
La normativa también extiende la protección del ocupante de la vivienda en situación de vulnerabilidad para los supuestos de ejecución hipotecaria de vivienda habitual, en los mismos términos que en los procedimientos de desahucio.
- Se impone al ejecutante la obligación de indicar si el inmueble constituye o no vivienda habitual del ocupante, si es o no gran tenedor de vivienda y, en tal caso, la de acreditar esta circunstancia mediante certificación del Registro de la Propiedad con la relación de sus propiedades. En caso de que el ejecutante sea gran tenedor de vivienda, se le impone la carga de acreditar si el ocupante de la vivienda se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.
- Se establece como requisito de admisibilidad de la demanda de ejecución hipotecaria en los casos en que el ejecutante sea gran tenedor de vivienda, la vivienda sea la habitual del ocupante y éste se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, que previamente haya habido un procedimiento de conciliación o intermediación entre las partes, que será establecido por las Administraciones Públicas competentes.
Subasta de inmuebles
Por último, extiende la protección del ocupante de la vivienda para los supuestos de subasta del bien inmueble en situaciones de vulnerabilidad. Así, en las subastas de bienes inmuebles, cuando el bien inmueble sea la vivienda habitual del ocupante y el propietario sea un gran tenedor de vivienda o una empresa de vivienda:
- Deberá acreditarse por el ejecutante, si no se hubiera hecho con anterioridad en el procedimiento, si el ocupante se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.
- Si el ocupante de la vivienda se encuentra en situación de vulnerabilidad económica, no podrá iniciarse la vía de apremio si no se acredita que el ejecutante se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación entre las partes que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas competentes.
Finalmente, tanto en los procedimientos de desahucio, como de ejecución hipotecaria, como en la subasta de bienes, en cualquier resolución judicial que tenga por objeto el señalamiento del lanzamiento del ocupante deberá incluirse el día y la hora exactas en que tendrá lugar
Medidas aún sin efecto… a expensas de que se declaren las zonas tensionadas
Un grueso importante de las medidas que se pretenden aplicar con la Ley de Vivienda van referenciadas a la declaración de zonas de mercado residencial tensionado, que supondrá la redacción de un plan específico que propondrá las medidas necesarias para la corrección de los desequilibrios observados. Esta declaración la podrán efectuar las Administraciones competentes en materia de vivienda “a los efectos de orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado, estableciéndose unas reglas procedimentales para su declaración a los efectos de la legislación estatal”.
Cómo declarar una zona de mercado residencial tensionado
La declaración de zonas de mercado residencial tensionado deberá realizarse por la Administración competente en materia de vivienda de conformidad con las siguientes reglas:
La declaración deberá ir precedida de un procedimiento preparatorio dirigido a la obtención de información relacionada con la situación del mercado residencial en la zona, tanto de venta como de alquiler, que permitan medir la evolución del esfuerzo económico que tienen que realizar los hogares para disponer de una vivienda digna y adecuada.
También implicará la realización de un trámite de información pública. La elaboración de la memoria preceptiva deberá fundamentar la existencia de un especial riesgo de abastecimiento insuficiente de vivienda para la población residente, incluyendo las dinámicas de formación de nuevos hogares, y un plan específico que propondrá las medidas necesarias para la corrección de los desequilibrios evidenciados, que son:
a) Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
b) Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos 3% superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo (IPC) de la CCAA correspondiente.
La resolución del procedimiento deberá ser comunicada a la Secretaría General de Agenda Urbana y Vivienda del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Con carácter trimestral, el Mitma aprobará una resolución que recoja la relación de zonas de mercado residencial tensionado que hayan sido declaradas en virtud del procedimiento.
La vigencia de la declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado será de tres años, pudiendo prorrogarse anualmente, cuando subsistan las circunstancias que motivaron tal declaración y previa justificación de las medidas y acciones públicas adoptadas para revertir o mejorar la situación desde la anterior declaración.
Contratos vigentes en una zona de mercado residencial tensionado
Los contratos vigentes en zonas que se declaren tensionadas mantendrán los topes a nivel general, es decir, del 2% en 2023, del 3% en 2024, y a partir de 2025 con el nuevo índice de referencia del alquiler.
Ahora, en zonas de mercado residencial tensionado, el inquilino podrá solicitar una prórroga extraordinaria por plazos anuales, con un máximo de 3 años, una vez concluya el plazo inicial de 5 (pequeños propietarios) ó 7 años (grandes tenedores) previsto en la LAU. El arrendador estará obligado a aceptar esta prórroga, salvo que se hayan pactado otros términos, o comunique la necesidad de ocupar la vivienda para sí o familiares o se suscriba un nuevo contrato con las limitaciones de renta previstas en la Ley.
Nuevos contratos en una zona de mercado residencial tensionado
Los nuevos contratos que se firmen en estas áreas declaradas tensionadas tendrán que cumplir una serie de condiciones en función de si el arrendador es pequeño propietario o gran tenedor:
Pequeño propietario
La renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.
Únicamente podrá incrementarse, más allá de lo que proceda de la aplicación de la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, en un máximo del 10% sobre la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, cuando se acrediten obras de rehabilitación o de mejora que supongan un ahorro de energía o de la accesibilidad a la vivienda en los dos años anteriores a la fecha del nuevo contrato.
También se podrá incrementar hasta un máximo del 10% de la renta, más la cláusula de actualización, cuando el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de 10 o más años, o bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita de manera potestativa prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de 10 o más años.
Grandes tenedores y contratos en nuevos pisos en alquiler
Sin perjuicio de lo anterior, en los contratos de arrendamiento de vivienda en los que el arrendador sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición establecida en la Ley por el Derecho a la Vivienda, y en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado, la renta pactada al inicio del nuevo contrato estará limitada en su caso por el contrato anterior o por el límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique.
Esta misma limitación se aplicará a los contratos de arrendamiento de vivienda en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado sobre el que no hubiese estado vigente ningún contrato de arrendamiento de vivienda vigente en los últimos cinco años.
Gastos en alquileres en zonas tensionadas
Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario. Pero, si el inmueble se encuentra en una zona de mercado tensionado y no contaba con este punto en el contrato anterior, no podrá repercutirlo en el nuevo contrato.
Nuevo índice de referencia para la renovación anual de los contratos de alquiler
El Instituto Nacional de Estadística (INE) definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que se fijará como límite de referencia a los efectos del artículo 18 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento.
Las deducciones fiscales entran en vigor el 1 de enero de 2024
Las nuevas reducciones fiscales para arrendadores entrarán en vigor el próximo 1 de enero de 2024, por lo que su efecto en la declaración de la renta de dicho ejercicio fiscal, que se presentará en primavera de 2025.
Uno de los cambios es la reducción general sobre el rendimiento neto del alquiler que se pueden aplicar los arrendadores en los nuevos contratos de arrendamiento, que pasa del 60% actual al 50%.
Por otro lado, la normativa incluye nuevas reducciones, incompatibles entre sí, y que solo se podrán aplicar los arrendadores en zonas declaradas como mercados residenciales tensionados. Estos incentivos fiscales son:
a) En un 90% cuando el mismo arrendador formalice un nuevo contrato de arrendamiento en una zona de mercado residencial tensionado, y que la renta inicial se rebaje en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior (2% en 2023, o 3% en 2024, o nuevo índice de alquiler a partir de 2025)..
b) En un 70% cuando cuando se trate de la incorporación al mercado de viviendas destinadas al alquiler en zonas de mercado residencial tensionado y se alquilen a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas, o bien, se trate de vivienda asequible incentivada o protegida, arrendada a la administración pública o entidades del tercer sector o de la economía social que tengan la condición de entidades sin fines lucrativos, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler.
c) En un 60% cuando, no cumpliéndose los requisitos de las letras anteriores, la vivienda sea objeto de una actuación de rehabilitación en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento.
Estas bonificaciones en la renta serán una realidad siempre que los inmuebles estén situados en zonas declaradas como mercados tensionados de acuerdo con lo dispuesto en la legislación estatal en materia de vivienda, y aprobada por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
